리모델링에 대해 알아보자 - 절차, 장단점, 재건축과 차이점 등

리모델링이란?

리모델링이란, 재건축처럼 주택 모두를 허물고 새로 짓는 방식이 아니라 주택의 일부만 선하거나 확장하거나 증축하는 방식이다. 증축으로 인해 주택의 수가 증가하는 경우에는 재건축처럼 일반인들에게 분양하여 사업비를 충당할 수 있다.

 

세대수가 증가 유무에 따른 절차를 알아보자. 

먼저, 세대수 증가 없는 리모델링 절차는 간단하다.
리모델링 조합은 소재지를 관할하는 시장,군수,구청장에게 설립 등 인가 받으면 된다.

세대수 증가하는 리모델링 절차는 이전보다 까다롭다. 
특별시/광역시/50만 대도시에서는 주민공람, 지방의뢰 의견수렴을 거쳐 10년 단위의 리모델링 기본계획 수립해야한다. 수직증축 리모델링 시 안전성이 확보될 수 있도록 한국시설안전공단, 건설기술연구원, 안전진단 전문기관에서 허가 전 후 두 차례에 걸쳐 안전진단 실시받아야 한다. 아이러니한 점은 이런 안전진단을 해주는 전문기관이 적다보니 이것 때문에 오히려 시간이 걸릴 수도 있다. 세대수 증가와 관계없이 1차, 2차 및 사업계획승인(행위허가) 단계에서 전문기관 안전성 검토 두 차례 시행 필요하며, 세대수 증가는 15%이내로 제한된다. 기존 층수가 14층 이하면 2개층 증축, 15층 이상이면 3개층 증축가능하다. 준공 당시의 구조도면이 있는 경우 수직증축 가능, c등급 이상이면 수평증축 가능하다. 16년 11월 18일 부터는 공동주택 리모델링 허가요건 동의비율 80%->75%로 완화되었다.

 

 

재건축과 리모델링의 차이점

 

리모델링의 장단점

리모델링 장점
- 개발 가능연한이 재건축의 1/2인 15년으로 짧고 안전진단 조건도 b이상이면 가능하며, 개발에 따른 임대주택 건립이나 기부채납 조건이 없다는 장점이 있다.
- 사업기간을 보통 10년이상 걸리는 재건축에 비해 5~7년 정도로 단축할 수 있으며, 재건축에 비해 15~20%정도 공사비를 절감할 수 있다.
- 주민의 재정착률도 재건축에 비해 높다.

리모델링 단점
- 리모델링의 가구수 증가 폭은 기존 가구수의 최대 15%까지로 제한되어 있다.
- 층수 증가 폭은 14층 이하는 2개층까지, 15층 이상은 3개층까지로 제한되어있다.
- 확정을 하는 경우 건폐율이 증가하여 동간의 거리가 좁아져 프라이버시나 통풍, 일조량 등에 좋지 않은 영향을 받을 수 있다.

재건축과 리모델링의 장단점을 비교해 본 결과 

재건축의 최대 단점은 개발에 따른 기부채납, 임대주택 건립 그리고 높은 공사비용, 가능연한 30년, 10년 이상 긴 사업기간 때문에 비용부담이 크다는 것이며,
리모델링의 최대단점은 가구수와 층수 증가에 제한을 받는다는 것이다.

 

 

리모델링 사례

- 서울 강남 청담동 현대2차(1988년 준공)의 경우처럼 용적률상한 없이 기존 가구수의 최대 15%까지를 적용 받음으로써 오히려 리모델링의 가구수 증가 폭이 용적률 상한이 있는 재건축보다 더 클 수도 있으니 적절하게 활용해야함을 알 수 있다.

- 송파 성지아파트가 사업 개시 10여년 만에 리모델링 사업 승인 전 마지막 절차인 2차 안전성 검토 통과

- 서초 잠원동 잠원동아 리모델링 추진위원회 리모델링 용역 계약 체결

- 용산 이촌 현대아파트 리모델링 사업 서울시 인허가 절차 통과