재건축 재개발 사업의 사업성을 분석해보자

재건축 재개발 사업성 분석

- 단순히 잘되겠지 뭐~ 하다가 고생 엄청한다. 제대로 공부해보자.

ㄴ 번외로 필자는 맨땅에 헤딩으로 상가를 샀는데, 정말 고생 많이 했다. 여러분은 공부를 많이 하고 뛰어드실 바란다

- 투자가치가 있는 재건축 재개발구역을 찾는방법을 3가지 소개한다.

먼저 수익이 많으려면 어떻게 해야할까?
어떤 시장이던지 간에 수익을 많이 발생시키려면? 아무래도 싸게 사고 비싸게 팔아야 한다.

즉, 여기서는 헌집의 매입가격↓, 분담금↓, 프리미엄↓, 일반분양물량↑, 일반분양가격↑ 이 이상적인 조건이다.

우리가 말하는 수익이라 함은 "수익 = 매도가격 - 투자금액(=헌집매입가격+분담금)" 이기 때문이다.

 

3가지 방법을 자세히 살펴보기 전에 용어정리부터 하고 가자.

* 매도시세 : 주변에 최근 분양한 비슷한 면적과 층수의 주택매개가격을 기준으로 예측하되 추진위원회승인이나 조합원설립인가처럼 초기 단계인 경우에는  주변 시세보다 높게 예측하고, 사업시행인가나 관리처분계획인가처럼 막바지 단계인 경우에는 주변시세와 비슷하게 예측하자.

* 헌집 매입가격 : 헌집에 대한 가치인 권리가액에 프리미엄이 더해진 가격으로 권리가액을 알면 내가 사려는 헌집에 대한 프리미엄이 얼마인지 예측 가능하다. 
ㄴ 헌집매입가격 = 권리가액 + 프리미엄

* 권리가액 : 헌집에 대한 감정평가금액에 비례율을 곱해서 계산 한다.
ㄴ 권리가액 = 감정평가금액 X 비례율

* 감정평가금액 : 감정평가금액이 높게 측정되면 자신의 헌 주택을 팔고 조합에서 이탈하는 경우가 발생하기 때문에 감정평가금액은 주변 시세에 비해 낮은 가격으로 결정 한다.

* 공동주택 감정평가액 : 면적, 층수 등 조건이 비슷한 주변 주택의 매매가격과 전세가격의 중간 값이 자신의 현재 관심 갖는 헌집의 감정평가액으로 예상하면 되는데 주변 주택매매가격의 약90~85% 정도로 설정하되 최대한 보수적으로 설정 한다.

* 비례율 : 비례율이 높으면 권리가액(권리가액 = 감정평가금액 * 비례율)이 많아져 사업성이 좋다고 하고 비례율이 낮으면 권리가액이 적어져 사업성이 나쁘다고 하지만 비례율은 상황에 따라 조합이 얼마든지 높이거나 낮출 수 있으므로 재건축 재개발 투자 시 비례율만을 보고 섣부르게 판단해서는 안된다.
ㄴ 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100

* 종후자산평가액 : 사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산총액으로 조합원 분양수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액 이다.
  
* 종전자산평가액 : 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들, 즉 현재 소유하고 있는 토지 및 건축물의 감정평가액 모두를 합한 것 이다.

* 분담금 : 재건축이나 재개발을 통해 헌집주고 새집을 받게 되는 상황에서 자신의 권리가액이 새집 가격보다 적은 경우 부담해야할 금액이다. 아까 위에서 말한 일반분양이 많아지거나(물량이 많아지거나, 가격이 비싸지거나)하면 분담금이 줄어들게 된다.
ㄴ 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액(=감정평가금액 X 비례율)
프리미엄을 지불함으로서 오히려 수익이 마이너스가 되거나 통상적인 투자기간을 감안할 때 은행이자보다도 적은 수익이라면 투자를 하지 말아야 한다..
수익률 = 매도하고 남은 수익 / 투자금액 * 100

3가지 방법은 다음과 같다.

1. 간단한 방법 : 예상프리미엄 > 매도자 요구 프리미엄인 것.
 해당 정비구역의 일반분양 가격은 건축한지 1~2년 정도 된 비슷한 조건의 주변 물건 참조한다.
해당 정비구역의 조합원 분양가격은 일반분양가격의 90%이다.

 

수익 = (일반분양가격-조합원분양가격)-프리미엄

ㄴ①이 ②보다 높은지 확인해야 한다.

※ (일반분양가격-조합원분양가격) = ①프리미엄=예상프리미엄
※ 프리미엄 = ②매도자가 요구하는 프리미엄

2. 15평 이상 : 대지면적이 15평 이상인 것.
- 헌집 세대(조합원)가 소유한 대지의 면적이 넓어야 그 토지 위에 조합원 자신들을 위한 주택을 짓고도 추가로 더 일반분양 주택도 지을 수 있다는 생각에서 출발한다.

- 세대별 평균 대지면적(A) = 단지의 전체 대지면적 / 헌집 총세대수 
ㄴ A가 15평 이상이면 어느정도 사업성이 있다고 생각함. 그러나 이때도 세대수 같은 것들 고려해야함. 절대적인 기준이 아님.
※ 재건축 : 총 세대수는 '건축물대장의 총괄표제부' 단지의 전체 대지면적은 '토지대장' 참조
※ 재개발 : 정비계획 발표 자료 참조

 

3. 15~20% : 일반분양비율이 15~20% 이상인 것.
- 조합원 대비 일반분양분 비율이 높은 지역이 수익성이 좋다는 생각에서 출발한다.
- 일반분양비율(B) = 일반분양세대수(새집 총세대수-조합원 수) / 헌집 총 세대수

ㄴ B가 15~20%이상이면 어느정도 사업성이 있다고 생각. 절대적인 기준은 아님.
※ 최소한 총 세대수와 일반분양 세대수를 알아야 비로서 일반분양비율 계산이 가능한 방법이긴 하지만, 재건축단지나 재개발지역 모두에 유용하게 사용할 수 있는 방법
※ 서울은 서울시 클린업시스템 :http://cleanup.seoul.go.kr/
※ 경기는 굿모닝 경기 : http://www.gg.go.kr/
열린행정 -> 정보공개 -> 사전정보공표 -> 도시/주택에서 확인 가능.