재건축 초과이익 환수제란 무엇일까?

재건축 초과이익 환수제란?

재건축사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들한테 그 이익을 환수하는 제도이다. 

 

참여정부시절 2006년 9월 주택가격 급등을 막고 투기를 방지하기 위해 도입하였다.

'재건축 초과이익 환수에 관한 법률'

그러나 주택시장 침체 등의 이유로 2012년12월18일 - 2014년12월31일까지 2년 여간 유예, 

2017년 12월 31일까지 3년간 추가로 유예하다가

2018년부터 다시 시행하였다.

구체적으로는 2018년 1월 2일부터 관리처분계획인가를 신청하는 재건축조합에 적용하며, 재개발과 리모델링은 제외된다.

재건축 초과이익 환수제 합헌 결정

12월 27일 한남연립 재건축 조합에 재건축 초과이익 환수제에 대한 합헌 결정. 5년 3개월만에 합헌 결정했다.

 

재건축 분담금 산정방식

재건축 분담금 산정 방식은 아래와 같다.

재건축 분담금 = [ 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액+정상 주택가격상승분 총액 + 개발비용)] * 부과율

 

- 개시시점 주택가액 : 개시시점의 공시주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 금액

- 정상 주택가격상승분 : 개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택 가격 상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한 금액

- 개발비용 : 공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 조합 운영 및 주택건설 전반에 소요된 비용

- 종료시점 주택가액 : ①조합원 분양가격(준공시점 공시가격), ②일반분양분 주택가격, ③ 소형주택인수가격을 합산한 금액

- 부과율 : 조합원 평균 이익에 따라 0~50%까지 누진 적용

 

여기서 3,000만원 초과~5000만원 이하 일 때 최고 200만원이라는 것의 의미를 이해해보자.

만약 조합원 1인당 평균이익이 5천만원이라고 가정해보면, 

(5,000만원-3,000만원)*10% = 200만원

 즉, 200만원이란 3천만원에서 5천만원에 해당되는 2천만원에 10%를 부과한 금액이다. 

다음 구간도 마찬가지다. 해당 구간에 해당되는 금액의 차이에 세율을 곱하여 계산하여 누진하면 된다.