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입점확정, 확실합니까?

요새 새로운 신도시가 생겨나면서 돌아다니다 보면 신규분양하는 상가들이 많다. 그곳에 대문짝만하게 롯데시네마, cgv입점 확정 등 내노라하는 프랜차이즈들이 입점 확정이라는 플랜카드가 달려 있다.

그런데, 이것은 단순히 시행사의 말이다.

그들, 즉 시행사는 실제로 입점확보를 보장하지 못한다. 이전 글에서 썼던 분양형 호텔과 비슷한 것이다.

잘 생각해보자 계약은 소유자(수분양자)와 임차인이 하는 것이지, 시행사는 아무 계약관계도 없다.

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- 상가 구매시 단순히 임대료만 보는 것이 아니라, 해당 임대료의 적정성을 봐야한다.

ㄴ 해당 임대료를 고정으로 받을 수 있다고 생각한게 아니라, 지속 가능한지 체크해봐야 한다.

ㄴ 즉, 분양가를 바탕으로 만들어진 임대료를 보고, 그 임대료 이외에 인건비+공과금+매출원가가 매출액보다 더 적게 되는지 파악해야한다.

ㄴ 다시 말하면 매출액이 다른 기타 비용보다 더 높아야 하는 것이다.

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- 매출액 분석 방법은

ㄴ 매출액-매출원가-인건비-공과금-자가인건비 = 지불 가능한 임대료 가 나온다.

ㄴ 프랜차이즈 가입하는 곳에 들어가서 대략적으로 확인해보고 매출액 분석 가능하다.

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오늘은 분양형 호텔에 대해서 공부해보겠습니다. 분양형 호텔의 정의, 주의해야 될 점 등을 작성했습니다.

분양형 호텔이란 무엇인가?

ㄴ 각 방을 쪼개서 판매하는 것.

-> 100억짜리 방 100개를 한 사람에게 판매하는 것보다, 방 1개를 1억에 100명에게 판매하는게 쉬움

- 집합부동산은 아래와 같은 특징을 갖는다.

등기형식 : 집합건물 일체등기

소유형식 : 토지(대지권면적), 건물(전유+공용면적)

소유 단위 : 다중소유

거래 규모 : 소규모

거래 단위 : 건물면적 기준

사례 : 일반/생활숙박시설

- 분양형 호텔은 현재 제주도가 가장 많음

- 여기서 우리가 고려해야 될 사항은 결국 돈. 그들이 말하는 확정 수익률은 결국 존재할까요?

ㄴ 먼저  확정 수익 계약을 시행사랑 하는지, 운영사랑 하는지 확실히 알아야 합니다. 

ㄴ 확정 수익은 결국 호텔의 운영수익에서 나오고 호텔의 경기, 호텔의 수익상황 등을 체크해보고 계약해야 한다.

ㄴ 시행사랑 하는게 아니라 운영사랑 해야함.

3강. 도시로 올라온 기획부동산, 불법 원룸의 세계
- 불법 원룸이란 무엇인가?
ㄴ 하나의 기획 부동산이다. 즉, 지분을 파는 형태
ㄴ ① 개조 자체가 불법 ② 지분 소유시 판매등이 어려움

건축법 시행령 용도별 건축물의 종류
- 고시원 등은 2종 근린생활시설이다. 

- 취사시설이 갖추어진 근린생활시설?
ㄴ 고시원은 2종 근생으로 취사시설이 불가능. -> 등기부상에 2종근생 적혀 있는데, 취사시설이 가능하다면 불법이다. 

- 불법원룸 확인방법
ㄴ 부동산 등기부등본에 표제부 확인 / 토지건축물대장 확인 -> 근생인데 취사시설 있는지 확인
ㄴ 변동사항 항목란을 확인할 것.

- 다가구 주택 내 원룸
ㄴ 대표적인 단독주택인 다가구 주택은 몇 세대가 살던지간에 소유자가 1명이어야 한다.
ㄴ 이걸 원룸 형태로 만든다음 지분 형태로 쪼개서 팔면 그게 기획부동산.
ㄴ 건축물대장 변동사항 부분에 위반사항 기재되어 있는지 확인 필요